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市房管局局長、黨組書記曹擁軍答記者問

時間:2012-02-11 09:25 訪問量:來源:中國平煤神馬報經濟周刊

房地產展望:是合理回歸 還是做“俯臥撐”?

——訪市房管局局長、黨組書記曹擁軍

 

  2000年時,小王花費3萬元在建設路中段買到一套約70平方米的二手房。到了2012年,小王的鄰居需要為相同的房子支付30萬元。

  房價如同搭上了火箭,自2000年以來扶搖直上。雖然期間國家多次出臺調控措施,但是每次都是一個簡單的“俯臥撐”。在稍稍“下俯”后,隨即便展開一輪更大、更強勁的上沖。

  2011年初,為抑制房價過快上漲、促進房價合理回歸,舒緩人們對高房價的焦慮情緒,國家再次重拳出擊,出臺了“新國八條”,打出了提高銀行準備金率、加息、限貸、限購、限價等被稱為史上最嚴厲的樓市調控“組合拳”,在當年10月終結了全國房價只漲不跌的“神話”,迎來了房地產市場的“拐點”,初現了合理回歸的“兆頭”。當年12月與11月相比,包括平頂山市在內的70個大中城市中,價格下降的城市52個,持平的城市16個,只有貴陽、銀川2個城市出現0.1%的上漲。

  那么,當前全國和平頂山市房地產行業現狀怎樣?近期和未來房價走勢究竟如何?2月8日,記者采訪了平頂山市房產管理局局長、黨組書記曹擁軍,請他就大家關注的房地產行業相關問題進行分析。

 

房地產減速:全國房價“穩中有降”預期增強

  現狀是政策的反映。在國家嚴厲的房地產政策綜合作用下,2011年深秋的蕭寒帶來了房地產業的漫漫冬天。

  記者:從大量事實和媒體報道看,全國房價合理回歸已經成為現實,具體情況如何?

  曹擁軍:國家統計局1月17日發布2011年全國房地產開發和銷售情況報告,數據顯示全國房地產市場開發投資等多項指標與2010年相比增速均呈現出回落之勢。其中全國房地產開發投資比上年回落5.3個百分點,開發企業房屋施工面積回落1.2個百分點,房屋新開工面積回落24.4個百分點,開發企業土地購置面積回落22.6個百分點,商品房銷售面積回落5.7個百分點。

  這些數據表明,國家的房地產調控效果正逐漸顯現。

  進入2012年1月,全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。京、滬、廣、深四大一線城市土地出讓金同比降幅更為驚人,上海、廣州同比縮水分別達七成、九成。

  據專家預計,從樓市調控以及整體經濟層面來看,2012年全國房地產市場整體仍將處于緊縮狀態。在房價合理回歸的目標下,價格仍將繼續下行,房價將保持穩中有降的主旋律。

 

房地產行業的發展主要受哪些因素影響

  房地產是國家經濟的支柱性行業。很多專家、學者認為,面對當前大量企業開始出現較大困難的局面,國家必將放寬嚴厲的調控政策。而國務院第六次全體會議強調“鞏固房地產市場調控成果”,再次彰顯了國家把調控推向縱深的決心。

  記者:房地產行業的發展主要受哪些因素影響?隨著冬季寒氣的消退,又一輪的房地產“春天”能否到來?

  曹擁軍:房地產是一種特殊的商品,既是一種高使用價值的耐用消費品,又在投資領域中占有很重要地位,所以影響其發展的因素極為復雜。

  政策和資金面是房地產行業發展的血脈。每當房地產行業過熱、房價過高,影響宏觀經濟健康持續發展和社會和諧穩定,國家就會祭出減少貨幣供應量、壓減貸款額度等減緩房地產行業過度膨脹的政策。如果需要激活國家經濟發展動力,國家又會根據情況放寬經濟政策,使困境中的房地產行業得到輸血而重煥繁榮。近日,北京、廣東等地出現自2010年9月以來高企的首套房貸利率悄然回歸基準點等現象,使不少人浮想聯翩,產生了房地產業將在國家整體經濟乏力的情況下渡盡劫波入“新春”的遐想。但這是對國家宏觀調控決心的一種誤判。從1月31日國務院第六次全體會議強調“鞏固房地產市場調控成果,繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”中分析,至少在上半年,國家房地產調控基調不會改變。

  在2012年,房地產調控政策何時發生變化、變化的程度將取決于六大因素:經濟增長放緩程度、物價通脹控制程度、房價回落程度、因房價下跌引發社會矛盾激化程度、因房地產業資金鏈斷裂可能引發的社會隱患情況、國際經濟形勢影響。

  供求面上,強大的消費和投資需求決定我國房地產市場長期看好,但是調控之下的需求和投資萎縮又會使其出現短時間的低迷。中國改革開放30多年的持續高速增長和人均可支配收入的不斷增加,人民幣升值預期導致境外資金持續流入,處于加速之中的城市化進程是推動房地產市場長期快速增長的決定性因素。據統計,目前中國城市化率已經超過50%,至2020年可能達到60%,大量外來人口向城市遷徙,必然拉動并將在2050年城市化進程結束前繼續保持大量的購房需求;城市居民改善住房條件而重新購房置業、年輕人結婚買房和城市拆遷因素都將大大推動房地產市場的發展。在投資需求上,因為中國當前投資渠道比較狹窄,有相當一部分投資資金短期或長期投向房地產。我國著名經濟學家王小廣從分析國家統計局有關數據中發現,“我國住房市場的投資或投機需求占比超過50%”。

 

平頂山市房地產行業將穩步前行

  區域的變化離不開整體的制約。平頂山市有著自身的特殊情況,但是房地產行業發展必然與全國整體的情況保持一致性。

  記者:房地產調控成果初顯已經成為不爭的事實。作為三線城市的平頂山當前主要有哪些住房需求?房地產行業現狀和未來走勢如何?

  曹擁軍:平頂山市的住房需求主要來自人口增長的剛性需求、拆遷改造的剛性需求和增加居住面積的改善型需求。

  2011年,平頂山市全年新建商品住房上市面積126.29萬平方米,同比增長42.2%;商品住房銷售面積71.28萬平方米,同比增長4.0%;商品住房年末累計可售面積100.40萬平方米,同比增長91.3%。商品住房銷售遠遠跟不上供應速度,市場累積的房源按當年的銷售量推算,還需要1年半時間去消化。可見,國家宏觀調控政策對我市發揮了重要作用,消費者持幣待購漸成風氣,房地產市場行情趨向冷淡。

  2012年,在新型城鎮化提速的背景下,平頂山市房地產行業一方面要迎接穩步攀升的城市人口,還要不斷擴大舊城改造、城中村改造、棚戶區改造,同時滿足人們不斷提高的改善型住房需求,這些是房地產業持續健康發展的剛性支持。另一方面國家堅持宏觀調控不改變的政策取向,一部分投資性需求和投機性需求將得到抑制,房地產市場將保持相對穩定的基本形勢,不會發生較大的波動。但是從長期走勢看,由于土地、人工、原材料、城市公共配套建設費用上漲的抬升作用、社會資金投資渠道狹窄的擠入效應和貨幣持續貶值形勢下居民財富保值增值的本能沖動,在這些因素的綜合作用下,平頂山房價在若干年內仍將保持增長態勢。

  加快保障性住房建設是加強房地產市場調控、穩定房地產市場預期、促進房價合理回歸的重大舉措。2011年,平頂山市開工建設保障性住房27150套,2012年,還要新開工14481套。我們計劃經過幾年的努力,將保障性住房的覆蓋率提高到城鎮總人口的20%以上,實現保障和市場并重運行,促進房地產業健康穩定發展,全面提高全市人民居住水平。

  采訪感悟:房地產行業作為國家經濟的支柱,在以前、現在或未來,都扮演著國家經濟體系中不可代替的重要角色。相信經過這次調控,一定會實現國家希望其得到更加健康、平穩的成長、壯大的初衷。(本報首席記者 張建超)

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