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市房管局局長、黨組書記曹擁軍就房地產市場監管有關問題答記者問

時間:2010-10-14 12:19 訪問量:來源:平頂山日報(2010年10月14日第2版)

加強商品住房預售管理 促進房地產平穩健康發展

——市房管局局長、黨組書記曹擁軍

 

  為了規避市場風險,保護住房消費者的合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,近日,市政府出臺了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),就商品房預售和資金監管等房地產市場監管有關問題進行了明確和細化。本報就此專訪了市房產管理局局長、黨組書記曹擁軍。

  問:目前我國房地產市場有兩個特點:一個是房價高燒未退、一個是調控政策頻繁出臺。出臺《通知》除了為了落實國家調控政策、抑制房價過快上漲,還有哪些原因?

  答:誠如所言,高房價已經成為我國房地產市場的重要問題。國家在不到一年的時間里,連續出臺了國辦發〔2010〕4號、國發〔2010〕10號和建房〔2010〕53號等文件加強房地產市場調控。就在我們這個《通知》出臺不久,國家住建部、國土資源部和監察部還聯合出臺了建房〔2010〕155號文件,進一步加大房地產市場調控力度。平頂山作為三線城市,房價問題也是亟須解決的重大問題。同時,一些房地產企業受利益驅動,違規開發、非法預售、哄抬房價、虛假廣告等問題還比較突出。在房價居高不下、泡沫增大、調控加強、風險積聚的大環境下,會不會出現極個別開發企業卷款潛逃的情況,一直是市委、市政府和相關職能部門高度關注的問題,必須有的放矢,加強監管,防患于未然。

  問:據悉,市房管局一直把市場監管與住房保障、物業管理進社區和政風行風建設作為核心工作來抓。請問在市場監管方面主要采取了哪些措施?

  答:房地產市場主管部門一直密切關注房地產市場的健康發展和風險監控。我們重點采取了以下四種措施:一是建立了房地產市場信息系統,實施商品房合同網上備案和數據管理、發布制度,加強房地產市場數據采集、形勢分析和政策研究,為企業投資、居民消費和政府決策提供決策依據。二是加強在建商品房項目全方位動態監控,通過我局網站和社會媒體及時發布《房地產開發樓盤辦理預售證情況一覽表》和執法通告,對住房消費者進行引導和警示。三是積極查處違規預售銷售商品房行為,今年已經查處違法違規案件41起,不斷加大房地產銷售市場執法力度。四是嚴格商品房預售環節監管,對于不具備、不符合建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和未達到建設工程進度的商品房項目,不予發放商品房銷售(預售)許可證,切實把好房地產市場的最后一道關口。

  問:作為加強房地產市場監管的重大舉措,《通知》在商品房預售管理方面有哪些完善或者創新的地方?

  答:實際上《通知》的大部分內容都是2005年以來房地產市場調控政策的延續和引申。關于商品房預售資金監管問題,早在2003年,國務院就出臺了《關于促進房地產市場持續將康發展的通知》(國發〔2003〕18號),要求加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理,防止挪作他用。近期,國辦發〔2010〕4號、建房〔2010〕53號和豫建〔2010〕79號均明確要求,各地要加強商品房預售資金監管工作,加快完善商品住房預售資金監管制度。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用于商品住房項目工程建設,確保預售款的使用安全、合法。從實踐上看,鄭州等城市已經實施了預售資金監管制度,我們現在實行預售資金監管,一方面是貫徹落實國家政策,另一方面也是學習鄭州等城市的先進做法。

  問:《通知》出臺的一個目的是遏制房價炒作,要求開發企業辦理預售許可證10日內公開全部預售房源,還要一次性公開全部準售房源的單套價格。請問企業應如何執行明碼標價政策?

  答:《通知》規定房地產開發企業要按照預售方案上的申報價格“一房一價”地對外銷售,主要規定了銷售價格的上限,目的是禁止坐地漲價和違規炒作。當然,開發企業也可以根據市場行情低于申報價格進行優惠促銷,但銷售價格不能高于申報價格。《通知》還對群眾反映強烈的配套費等問題進行了重申和明確,更具體的細節問題開發企業應在確定房價前及時咨詢發改部門,避免價格違規和消費者投訴。

  問:相關部門如何確保“一房一價”,“一房一價” 是不是要求房屋定價后不能上調?

  答:房地產開發企業在申請商品房預售許可證時,需要提交其商品房預售方案,包括項目銷售計劃和銷售方式、預售價格等信息。預售方案要在銷售現場清晰公布,以保證消費者的知情權和陽光消費。

  市場形勢發生變化、確實需要調整房價的,開發企業也可經房管部門備案并通過門戶網站公開后進行調整,維護開發企業的合法權益。

  問:商品房預售資金是預售商品房收取的定金、預付款、房價款等資金。該資金過去是開發企業自主管理,《通知》要求實行政府監管,主要目的是什么?

  答:商品房預售資金是房地產開發資金鏈中最重要和最容易出現問題的一環。在預售條件下,消費者支付的是全款、購買的是期房,如果不對預售資金進行監管,開發企業在實力不足、資金緊張的情況下,有可能將消費者提前支付的“血汗錢”挪作他用,導致預售項目出現資金短缺、建設放緩、交房延期、質量下降、配套滯后的現象,甚至出現工程爛尾、無法交房,侵害消費者重大權益的局面。實行商品房預售資金監管,是對商品房預售制度的必要補充和完善,目的就是給預售資金“上把鎖”,確保預售資金專款專用、足量投入,確保消費者“交了錢”就能夠拿到房,保障預售資金的安全和消費者的重大權益,同時規范房地產開發經營行為,凈化房地產市場環境,促進房地產穩定健康發展。

  《通知》要求成立監管機構,制定監管辦法,建立監管系統,對預售資金進行全面監管。作為預售資金的監管部門,請問下一步將如何操作?

  答:《通知》主要是原則性規定,下一步還需要參照外地做法,抓緊引進和研發房產交易資金監管系統,制定商品住房預售資金管理細則后實施,計劃今年年底前進入實際操作階段。管理也是服務,在確保預售資金安全的前提下,我們將最大限度地優化辦事流程,簡化審批程序,提高工作效率,確保預售項目資金流的通暢運行和項目建設如期推進,讓住房消費者按時入住新居的同時,避免政府監管影響經營效率,保證房地產開發企業的正當權益。

  問:政策在于落實。《通知》在落實政策方面也要求具體、操作性很強,具體體現在哪些方面?

  答:房地產市場是一個復雜系統,涉及發改、規劃、土地、建設、銷售、廣告、供水供電等各個環節,需要各負其責、齊抓共管,但在一些特殊問題上,往往會矛盾后移、問題積累。針對這種情況,《通知》對違法違規行為及其監管職責進行了明確規定。一是對各種違規行為進行了界定,哪些屬于違法違規行為,可以一一對照,逐項清理。二是明確了各部門的監管職責。除了縣(市、區)政府和房管部門職責外,還詳細規定了國土、建設、規劃、發改、工商、公用事業和監察等相關部門的管理職責。三是首次將支持違規銷售的行為納入管理視野。要求嚴肅查處以租賃方式為違法違規預售項目提供預售場所的行為和廣告經營者違規發布廣告的行為,同時要求供電、供水、供氣等企業加大對違法違規項目查處的支持力度。四是建立房管、監察部門牽頭的聯合執法制度,對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目進行重點監管,具有很強的針對性和可操作性。

  問:涉及房地產市場監管,根據《通知》規定,不同的問題群眾該找哪些部門來解決?

  答:具體來說,國土資源部門負責查處閑置土地、無證開發、欠繳地價款及其他違反土地出讓合同約定等行為;住房城鄉建設部門負責查處商品房達不到使用條件交付使用、工程質量不合格嚴重影響使用、不執行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度規定等行為,問題嚴重的,還要予以清出房地產市場;城鄉規劃部門負責查處未批先建和擅自變更規劃設計條件、容積率等違法行為;房產管理部門負責查處無證銷售、返本銷售、售后包租和捂盤惜售、哄抬房價、虛假交易等行為;發展改革部門負責查處不執行一套一標的明碼標價規定、串謀合謀漲價、捏造散布虛假信息、實施價格欺詐和在房價之外違規收費、強制服務并收費、轉嫁費用等價格違法行為,同時負責對違法違規項目實施水、電斷供措施;工商管理部門負責查處出現在各大媒體、戶外設施和展銷中心等載體上的違法廣告行為。此外,對于各部門執法中存在的失職、瀆職行為,《通知》還規定了監察部門的查處職責,強化源頭監管和過程監管,避免矛盾后移導致執法難度加大。

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